Abusivi e sfrontati. Baia delle Ginestre story.

Teulada, costa

E ora i vecchi soci della fallita Baia delle Ginestre s.p.a. hanno pure la faccia tosta di chiedere il risarcimento dei danni alla Regione autonoma della Sardegna e al Comune di Teulada per l’avvenuta demolizione della parte abusiva dell’omonimo complesso turistico-edilizio sulla costa di Portu Malu.

E’ una richiesta che non sta né in cielo né in terra, i 115.691.000,00 euro possono sognarseli.

Ricordiamo la vicenda, che dovrebbe servire da lezione in primo luogo per Regione e Comuni.

Gli abusi edilizi, i procedimenti penali.

I lavori abusivi vennero denunciati dalle associazioni ecologiste Amici della Terra (poi costituiti parte civile in sede giudiziaria) e Gruppo d’Intervento Giuridico agli inizi degli anni ’90 del secolo scorso. Dopo gli opportuni accertamenti, la magistratura pose sotto sequestro preventivo le strutture abusive e si diede corso ai procedimenti giudiziari. Con sentenza Cassazione penale, Sez. III, 12 gennaio 1996, n. 50, confermativa della sentenza Corte d’Appello di Cagliari, 7 luglio 1995, n. 117, a sua volta di parziale riforma della sentenza del Pretore di Cagliari n. 1380 del 7 giugno 1993 venivano ordinati la demolizione e ripristino ambientale degli abusi realizzati dalla Baia delle Ginestre s.p.a.(un parcheggio coperto, un fabbricato-alloggio del personale , un campo da tennis, ampliamento del ristorante, un vascone, una cabina ENEL, locali-servizio, la reception del complesso alberghiero, un comparto alberghiero da 100 camere, una piscina con locale-filtri, una piattaforma-pizzeria, tre baracche di legno, un locale, una pista di accesso alla spiaggia, tre pontili galleggianti, una barriera frangiflutti per complessivi mc. 15.600).

bovini in spiaggia

Dopo la sentenza della Corte di cassazione, le strutture abusive vennero dissequestrate per consentire la demolizione da parte dei condannati. Risultato: come se niente fosse, il complesso venne riaperto e la società di gestione lucrò per anni miliardi di vecchie lire su un patrimonio ormai divenuto pubblico. Senza mai raggiungere l’astronomica cifra di 100 posti di lavoro. Nel silenzio di tutti, rotto soltanto dalle richieste ecologiste di porre in esecuzione questo ed altri ordini di demolizione di abusi edilizi contenuti in sentenze penali passate in giudicato (complessi abusivi a Baccu Mandara, Piscina Rey, Piscinnì).

La demolizione degli abusi edilizi.

La Corte d’Appello di Cagliari (ordinanza 2 marzo 1999), poi, confermava in sede di incidente di esecuzione l’ordine di demolizione e ripristino ambientale dando opportune disposizioni al pubblico ministero. La Corte di Cassazione (sentenza Sez. III, 30 novembre 1999, n. 3827) respingeva definitivamente i ricorsi dei condannati e delle banche creditrici (nonché del Comune). Ma non finiva qui: nuovi incidenti di esecuzione per fermare le ruspe militari della Procura Generale della Repubblica vengono promossi dai condannati, dall’esecutore fallimentare e dal Comune, ma vengono respinti dalla Corte d’Appello (ordinanze 23 aprile 2001, 25 maggio 2001, 18 giugno 2001). Nel giugno 2001 le ruspe del Genio Militare demolirono le opere abusive, ma si attende ancora il ripristino ambientale. Incredibilmente la Corte di Cassazione accoglieva poi un ricorso del Comune (ordinanza Sez. III, 6 agosto 2002, n. 817), ancora in quella sede esecutiva ormai di fatto chiusa con la demolizione, rinviando nuovamente gli atti davanti alla Corte d’Appello di Cagliari. Ora pende, quindi, un ulteriore incidente di esecuzione presso la Corte d’Appello di Cagliari ed un ennesimo ricorso alla Corte di Cassazione in ordine all’attribuzione delle spese per il ripristino ambientale (stimate in circa un milione di euro).

Teulada, demolizione parte abusiva complesso Baia delle Ginestre (2001)

Perché non si diede retta al tardivo intervento comunale per “salvare” le opere abusive?     E’ la giurisprudenza dominante della Corte di Cassazione (vds. Sezioni unite, 19 giugno 1996, n. 15; Sezione III, 29 settembre 2001, n. 3428; Sezione III, 29 dicembre 2000, n. 3489; Sezione III, 30 novembre 1999, n. 3827) a prevedere l’esecuzione degli ordini di demolizione e ripristino ambientale contenuti nelle sentenze penali passate in giudicato (e quella relativa al Baia delle Ginestre lo era fin dal gennaio 1996…) con la sola esclusione della legittima dichiarazione da parte del competente Consiglio comunale della sussistenza di prevalenti interessi pubblici ostativi alla demolizione. Questo può avvenire quando c’è assenza di contrasto con rilevanti interessi ambientali (accertamento esclusivo delle pubbliche amministrazioni preposte alla tutela ambientale/paesaggistica) o urbanistici, adozione di formale deliberazione da parte del Consiglio comunale e dichiarazione di contrasto dell’esecuzione dell’ordine di demolizione con prevalenti interessi pubblici concreti ed attuali (es. destinazione delle opere abusive a scuola, uffici pubblici, ecc.). La verifica dell’effettiva sussistenza di tali condizioni è riservata al Giudice dell’esecuzione, cioè alla Corte d’Appello di Cagliari che, nel caso concreto, ha acquisito in udienza le dichiarazioni dei rappresentanti dell’Ufficio tutela del paesaggio e della Soprintendenza per i beni ambientali, i quali hanno escluso la compatibilità ambientale delle opere abusive addirittura per contrasto con norme di legge ed ha valutato come non attuale né concreta la pretesa destinazione a “scuola turistica” avanzata in extremis dal Comune.

Ora, il pronunciamento dell’agosto 2002 della Corte di Cassazione, in palese contraddizione con la sua giurisprudenza dominante, ha preteso, a demolizione ultimata da tempo, il pronunciamento anche con atti scritti delle amministrazioni pubbliche preposte alla tutela paesaggistica, disponendo “annullamento con rinvio” alla Corte d’Appello di Cagliari. Un vero paradosso difficilmente spiegabile, anche perché la fase dell’esecuzione era, di fatto, conclusa.

Il ripristino ambientale.

La bonifica ambientale, a differenza degli altri casi di abusi demoliti (Baccu Mandara, Piscinnì, Piscina Rey) non è stata a suo tempo effettuata a causa della mancanza di intesa con le pubbliche amministrazioni competenti, in primo luogo il Comune. Sembra opportuno anche sottolineare che il gruppo Antonioli, che tuttora cerca incredibilmente di apparir quale “vittima inconsapevole” pur annoverando il responsabile della lottizzazione abusiva condannato in via definitiva e pur avendo ottenuto a suo tempo apposito rinvio dell’esecuzione dell’ordine di demolizione, non ha portato via mobili, condizionatori, frigoriferi, ecc. ma ha, come se niente fosse, ha aperto la stagione turistica 2001 con le ruspe militari alle porte. Ben diversamente si è comportato nel novembre 2001 il condannato per la vicenda degli abusi edilizi di Piscina Rey (Muravera): ha portato via mobili, accessori ed infissi, ha provveduto in proprio alla demolizione ed ha apprestato il ripristino ambientale senza scomodare l’arte tanto cara al Goldoni.

Cisto

Analogamente ha fatto lodevolmente il Comune di Maracalagonis nel marzo 2002, collaborando pienamente con la Procura della Repubblica in relazione alla demolizione del complesso abusivo sulla costa di Baccu Mandara: in quindici giorni non c’era più neppure un detrito. Curiosamente è rimasta sempre in secondo piano anche l’inattività comunale riguardo alla materiale entrata in possesso delle opere abusive e delle relative aree dopo la sentenza definitiva della Corte di cassazione del 1996 che confiscava in favore del patrimonio comunale la lottizzazione abusiva: per anni altri soggetti hanno lucrato introiti miliardari su tali beni. L’attuale contenzioso sulla proprietà delle aree occupate dall’intervento abusivo non ha ragione d’essere visto che l’acquisizione al patrimonio comunale per effetto della confisca penale è antecedente di due anni al fallimento della Società precedentemente titolare (G.H. Baia delle Ginestre s.r.l.). In un caso simile, riguardante villette abusive realizzate in Comune di Bari, la locale Sezione giurisdizionale della Corte dei conti ha condannato (sentenza n. 578 del 17 luglio 2001) amministratori e funzionari pubblici a risarcire il danno erariale provocato.

Contenziosi sulle aree, gli Antonioli vogliono ricostruire?

Il 26 settembre 2006 la Regina Pacis s.r.l. del gruppo Antonioli si è aggiudicata la gara fallimentare per il complesso ricettivo “Baia delle Ginestre”, a Portu Malu, sulla costa di Teulada (CA), per un importo di 4.110.000,00 euro.                    Come noto, la parte abusiva del complesso “Baia delle Ginestre” (15.600 metri cubi) è stata demolita (giugno 2001) dalle ruspe del Genio Militare su disposizioni della Procura generale presso la Corte d’Appello di Cagliari in quanto oggetto di un ordine di demolizione contenuto in una sentenza penale di condanna definitiva e passata in giudicato per abusivismo edilizio (Cass. pen., sez. III, 12 gennaio 1996, n. 50). Gli intendimenti di Alfredo Antonioli, leader dell’omonimo gruppo immobiliare, riportati dalla stampa regionale (vds. L’Unione Sarda, 27 settembre 2006), erano e sono piuttosto chiari: “puntiamo a ricostruire le volumetrie che c’erano, altrimenti vendiamo gli appartamenti e andiamo via“. Un esempio di comprovata “virtù turistica”, già noto sulla costa teuladina, dove l’obbrobrio a picco sul mare dell’ex Hotel Rocce Rosse, realizzato negli anni ’70 del secolo scorso, è divenuto dopo qualche anno un condominio. E l’Amministrazione comunale di Teulada é sembrata molto favorevole ad un simile progetto di ri-ampliamento. In nome dei “più di cento posti di lavoro” che, in realtà, neppure lontanamente mai ci sono stati.

Costa sud-occidentale della Sardegna, Domus de Maria, Stagno retrodunale di Piscinnì

Sul piano squisitamente giuridico, il complesso ricettivo “Baia delle Ginestre” non può esser stato legittimamente venduto per intero. Senza alcun intento polemico (e sa solo il Cielo quante polemiche vi sono state), l’area delle strutture demolite è di proprietà del Comune di Teulada. Infatti, la sentenza penale di condanna definitiva e passata in giudicato per abusivismo edilizio (Cass. pen., sez. III, 12 gennaio 1996, n. 50) ha disposto, come previsto dalla legge (art. 19 della legge n. 47/1985 e successive modifiche ed integrazioni), la confisca penale in favore del Comune di Teulada, il quale ha anche provveduto alla trascrizione nei registri immobiliari (n. 19327 reg. gen.le del 29 agosto 1996), ma si è guardato bene dal fare le operazioni di immissione in possesso.

Tali aree e le strutture abusive non sono nemmeno entrate a far parte dell’asse fallimentare, visto che la società titolare del complesso ricettivo,la Baia delle Ginestre s.p.a., è stata dichiarata fallita dal Tribunale di Milano con sentenza del 17 ottobre 1998, cioè oltre due anni e mezzo dopo la sentenza della Corte di Cassazione che ha disposto la confisca penale in favore del Comune di Teulada (vds. anche Corte cass., sez. III, 30 novembre 1999, n. 3827).

Quindi, non è nemmeno possibile alcuna operazione di ampliamento della parte residua (il residence + servizi) del complesso “Baia della Ginestre” verso mare. Non c’è la titolarità dell’area e, essendo la medesima nella fascia dei metri 300 dalla battigia marina, ricade nella fascia costiera tutelata con vincolo di inedificabilità ai sensi dell’art. 2, comma 1°, lettera a, della legge regionale n. 23/1993. E se pure si tentasse l’applicazione di qualche perverso meccanismo, il piano paesaggistico regionale – P.P.R.  prevede quale indirizzo per il futuro piano urbanistico comunale – P.U.C. (art. 90, comma 2°, delle norme tecniche di attuazione) che in ogni caso “le nuove aree (per gli ampliamenti, n.d.r.) sono individuate in arretramento rispetto alla linea di battigia e comunque a quelle già insediate“. Dove c’è una collina scoscesa e dirupata.

Poiana (Buteo buteo)

Anche nel caso di richiesta attivazione della procedura dell’intesa Regione – Comune – Provincia (artt. 11 e 15 delle norme tecniche di attuazione del P.P.R.) non risulta legittimamente possibile alcuna operazione di ampliamento: le “operazioni sulle opere esistenti ricadenti nelle zone omogenee D, E, F, G e H” possono esser realizzate “solo se finalizzate alla riqualificazione urbanistica ed edilizia di strutture per l’esercizio di attività ricettive, agricole, produttive e per servizi generali” (art.15, 5 comma, norme tecniche di attuazione del P.P.R., vds. circolare Ass.to EE.LL., Finanze, Urbanistica prot. n. 550/Gab. del 23 novembre 2006) o “nelle aree già interessate da insediamenti turistici o produttivi nella fascia costiera (art.20, 2 comma, punto 2) per interventi di:

* riqualificazione urbanistica e architettonica degli insediamenti turistici o produttivi esistenti;

* riuso e trasformazione a scopo turistico-ricettivo di edifici esistenti;

* completamento degli insediamenti esistenti; – modifiche di destinazione d’uso di edifici esistenti nella fascia costiera finalizzate alla realizzazione di residenze, servizi e ricettività solo se contigue ai centri abitati e subordinatamente alla preventiva verifica della compatibilità del carico sostenibile del litorale e del fabbisogno di ulteriori posti letto (art.20, 2 comma, punto 1);

* edifici ad uso abitativo di pertinenza delle aziende agricole, nei casi in cui venga dimostrata l’indispensabile esigenza di localizzare nella fascia costiera la residenza per la conduzione dell’attività agricola esercitata (art.83, comma 1, lettera a)”.     Pare piuttosto difficile che simili ampliamenti possano essere autorizzati, in aree tutelate con vincolo di conservazione integrale, in direzione della battigia marina.  Alle spalle c’è sempre la collina scoscesa.

In seguito allo svolgimento dell’asta giudiziaria in argomento le associazioni ecologiste Amici della Terra e Gruppo d’Intervento Giuridico hanno inoltrato (settembre 2006) specifica segnalazione alla Procura generale della Repubblica presso la Corte d’Appello di Cagliari, alla Procura regionale della Corte dei conti, ai Ministeri dell’Ambiente e dei Beni ed Attività Culturali, alla Presidenza della Regione autonoma della Sardegna e al Sindaco di Teulada perché né vendite senza titolo, né eventuali ampliamenti edilizi appaiono legittimamente possibili. E l’osservanza della legge non è una mera facoltà.

L’ipotizzata transazione.

Secondo quanto reso noto dal quotidiano regionale La Nuova Sardegna(edizione dell’8 luglio 2008), la Regione autonoma della Sardegna avrebbe approvato (con una procedura di “intesa” ai sensi della normativa di attuazione del P.P.R. ?) una bozza d’intesa fra il Comune di Teulada e la società Regina Pacis per la realizzazione di una serie di servizi per il complesso turistico-edilizio Baia della Ginestre (3.500 metri cubi in più), una transazione fra il Comune e la Regina Pacis s.r.l. rinunciando alla sua parte di proprietà del complesso Baia delle Ginestre in cambio della bonifica del sito dalle macerie della nota  demolizione della parte abusiva, demolita su disposizione della magistratura nell’estate del 2001. Il Comune di Teulada, con deliberazione del proprio Consiglio, secondo notizie stampa (vds. L’Unione Sarda, 28 gennaio 2008), avrebbe dato mandato in proposito al sindaco Gianni Albai.

Secondo i pochi elementi a disposizione, la cosa non pare stare in piedi.     Il Comune cederebbe un bene appartenente al proprio patrimonio in cambio di un’attività (la bonifica ambientale) che dovrebbe esser fatta a spese dei condannati in sede penale e, inoltre, vi sarebbe un premio volumetrico?   Sembra un vero e proprio pasticcio, l’ennesimo in questa tormentata vicenda.       Ora, la richiesta di risarcimento dei danni è la ciliegina sulla torta.

Amici della Terra e Gruppo d’Intervento Giuridico

Sardegna sud-occidentale, Teulada, costa

 

da La Nuova Sardegna, 24 maggio 2011

Le ruspe 10 anni fa buttarono giù 15mila metri cubi. Il sindaco: «Non dobbiamo nulla». «Risarcite gli abusi demoliti». La società Baia delle Ginestre chiede 115 milioni a Comune e Regione. Enrico Cambedda

 TEULADA. «Regione Sarda e Comune paghino i danni!». Gli ex soci della ormai fallita società Grand Hotel Baia delle Ginestre presentano il conto per le conseguenze derivanti dalla sentenza di demolizione di parte dell’omonimo albergo. Situato a Portu Malu, nella costa di Teulada, nel giugno del 2001 le ruspe ne buttarono giù una grande fetta. Secondo i ricorrenti, i fratelli Guido, Emilio, Fernando e Renato Antonioli, tutti imprenditori originari della Valtellina, il Comune di Teulada ela Regione Sardegna avrebbero violato il principio di affidamento. In altre parole, la società, avendo ottenuto le licenze edilizie a sanatoria da parte del Comune e i nulla osta paesaggistici dalla Regione, riteneva che la lottizzazione fosse conforme alla legge. Invece le sentenze del giudice penale hanno ravvisato l’esistenza del reato di lottizzazione abusiva e condannato la società, alla demolizione delle opere irregolari e confiscato i terreni. Di qui la richiesta di un risarcimento stratosferico, 115 milioni e 691 mila euro, da attribuire, secondo le responsabilità che un eventuale giudizio potrebbe rilevare, al Comune di Teulada e alla Regione. I fratelli Antonioli hanno quantificato in 10 milioni di euro il valore del terreno; 40 milioni le costruzioni realizzate; il minor guadagno derivante dal fallimento ammonterebbe a 65 milioni 91 mila euro. Infine, 600 mila euro è il valore degli arredi delle camere demolite. L’atto di citazione non ha fatto perdere il sonno all’amministrazione comunale di Teulada. Se si pensa che il bilancio comunale è di 9 milioni di euro annui, occorrerebbero almeno 18 anni per saldare il debito (senza poter sostenere altre spese). A meno che, ipotesi molto remota, non fossela Regione ad accollarsi l’intero onere: «La cosa non ci preoccupa affatto – dice il sindaco Gianni Albai – prima di tutto perché la demolizione di parte della struttura alberghiera è avvenuta in seguito a delle sentenze penali passate attraverso tutti i gradi di giudizio. In pratica è stato riconosciuto il reato di lottizzazione abusiva. In secondo luogo perché il Comune di Teulada a suo tempo (la vicenda non riguarda le amministrazioni da me guidate) fece tutto secondo le normative urbanistiche vigenti ed in conformità alle disposizioni del Piano Urbanistico Comunale. Inoltre, nonostante gli abusi edilizi ormai riconosciuti, fece di tutto per scongiurare la demolizione chiedendone l’acquisizione al patrimonio pubblico. Non capisco, dunque, questa richiesta da parte dell’impresa fallita. La citazione, presentata al Tribunale di Milano, mi sembra del tutto inutile». La vicenda dell’albergo sulla costa, al di là delle possibili schermaglie legali, sembrava ormai definita da tempo. La struttura, pur a capacità ridotta, continua a funzionare, la società che ne ha rilevato la proprietà (in pratica gli stessi imprenditori valtellinesi) è la «Regina Pacis», la quale sta tentando di rilanciarne l’immagine con diverse promozioni indirizzate soprattutto ai turisti del Nord Italia. Solo da qualche settimana, sono iniziati i lavori di rimozione delle macerie, derivanti dalla demolizione di dieci anni fa ed il ripristino ambientale. Finalmente. Altro che risarcimenti!

Cormorano (Phalacrocorax carbo)

DOPO IL FALLIMENTO. Il Comune lo voleva acquisire.

 TEULADA.Il 18 giugno 2001 le ruspe del Genio Militare demolirono poco più di 15 mila metri cubi di costruzioni dichiarate abusive dalla magistratura. Fu l’epilogo di una vicenda iniziata più di dieci anni prima, quando una società, che aveva acquistato terreni e alcune costruzioni, decise di realizzare un albergo. La convenzione col Comune fu firmata più di un anno dopo e prevedeva l’unificazione di tre precedenti lottizzazioni in una sola. In tutto circa 40 mila metri cubi. Nello stesso anno furono autorizzate le opere di urbanizzazione primaria e fu rilasciata una concessione edilizia in sanatoria (la società aveva iniziato alcuni lavori senza regolare licenza), I lavori si protrassero sino all’aprile del 2004. Dopo un esposto, nel 2003 fu disposto il sequestro preventivo. Il costruttore e il direttore dei lavori furono condannati rispettivamente, a tre anni di arresto e 300 milioni di ammenda e 2 anni di arresto e 190 milioni. Lo stesso pretore dispose la demolizione delle opere abusive, la confisca dei terreni e degli immobili. In appello furono ridotte le condanne ma confermate la demolizione e la confisca. Il ricorso in Cassazione fu respinto. La società allora chiese l’annullamento delle concessioni per poter fare domanda di condono. Il Comune scelse di attendere le decisioni della corte d’appello in merito alle demolizioni. Intantola Società fu dichiarata fallita e il Comune chiese l’acquisizione della struttura. La corte d’appello respinse la richiesta e le ruspe buttarono giù gli abusi: un anno dopo la Cassazione annullò la sentenza d’appello. Ma era già stata eseguita.

nota di trascrizione nei registri immobiliari della confisca di Baia delle Ginestre, 1996

Gheppio (Falco tinnunculus)

(foto S.D., archivio GrIG)